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PLUS-VALUES

Bien anticiper les plus-values et bien choisir son régime d’imposition est un préalable nécessaire à tout investissement. Parlez en à votre Conseiller en Gestion de Patrimoine.

Les plus-values immobilières

Toute vente de bien immobilier peut donner à plus-value taxable. La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Néanmoins, il existe de nombreux cas où cette taxation peut être minorée voire supprimée. Depuis 2018, les terrains constructibles, dans certains cas (zones tendues notamment), peuvent avoir des abattements. Par ailleurs, la CSG est passée de 15,5% à 17,2% en 2018.

Le cadre de la taxation des plus-values immobilières :
Sont imposables les personnes physiques et certaines personnes morales (SCI…) lors de la vente d’un bien immobilier. La vente doit porter sur un bien ou des droits immobiliers à titre onéreux, et donner lieu à une plus-value (gain).
Les cas d’exonération :
– la résidence principale au jour de la vente
– la première vente d’une résidence secondaire
– la vente de logements de personnes âgées en maison de retraite au delà de 2 ans depuis l’admission (sous conditions, notamment de revenus)
– biens expropriés dans le cadre d’une déclaration d’utilité publique et dont le réemploi est fait dans un autre bien.
– les biens dont la valeur est inférieure à 15 000€
– vente de biens de non-résidents européens
– l’exonération au titre de la durée de détention. L’exonération de l’impôt est totale au bout de 22 ans, 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Comment calculer la plus-value et l’impôt ?
On calcule la plus-value brute prenant en compte l’ensemble des éléments de prix de l’achat et de la vente (frais, travaux, …).
On applique ensuite les abattements selon la durée de détention (6% de la 5ème à la 21ème année, 4% pour la 22ème). Pour les prélèvements sociaux, l’exonération est de 1,65% de la cinquième à la 21ème année, 1,6% pour la 22ème année et 9% au delà. Il s’agit d’années pleines. Cela donne la plus-value nette. Elle doit être reportée sur l’imprimé 2042.
L’impôt du est de 19% sur le revenu et 17,2% pour les prélèvements sociaux.
Une surtaxe est appliquée pour les plus-values supérieures à 50 000€.

Plus-values mobilières :

L’imposition porte sur la plus-value réalisée lors de la vente de titres.
Certaines opérations sont exonérées, sous conditions, notamment dans le cadre des dispositifs suivants :

  • épargne salariale 
  • compte d’épargne à long terme 
  • club d’investissement

La plus-value imposable résulte de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat des titres. En cas de moins-values, elles sont déduites des plus-values de même nature réalisées la même année et les 10 années suivantes, sous certaines conditions et limites. La plupart du temps, les plus-values ou moins-values sont calculées par les établissements financiers gestionnaires. Ils remettent aussi le formulaire pour la déclaration fiscale.
La plus-value mobilière est réduite d’abattements pour durée de détention : moins de 2 ans : 0%, 2 à 8 ans : 50%, 65% au delà.

Pour les titres de PME acquis dans les 10 ans de leur création ou cédés par les dirigeants partant à la retraite, l’abattement est de : moins de 1 an : 0%, 1 à 4 ans : 50%, 4 à 8 ans : 65% et au delà 85%. Il en est de même pour les groupes familiaux, pour les plus-values réalisées au sein du groupe.

Dans le cadre d’un compte-titres ordinaire, les gains nets de cessions de valeurs mobilières (actions, obligations, parts de Sicav et de FCP)  sont imposables, dès le premier euro, au prélèvement forfaitaire unique (PUF) de 30% : 17,2% de prélèvements sociaux  et 12,8% de prélèvement forfaitaire. Néanmoins, le contribuable peut opter pour le barême progressif.
Au barême progressif, les plus-values sont ajoutées aux autres revenus et imposés à l’IR.

Comparatif entre imposition au PUF (30%) ou à l’impôt progressif 

Taux marginal

d’imposition

Plus-value sans

abattement

Plus-value avec

abattement de 50%

Plus-value avec

abattement de 65%

PUF IR PUF IR PUF IR
0% 30% 17,20% 30% 17,20% 30% 17,20%
14% 30% 30,25% 30% 23,25% 30% 21,15%
30% 30% 45,16% 30% 30,16% 30% 25,66%
41% 30% 55,41% 30% 34,91% 30% 28,76%
45% 30% 59,14% 30% 36,64% 30% 29,89%
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