Bien anticiper les plus-values et bien choisir son régime d’imposition est un préalable nécessaire à tout investissement. Parlez en à votre Conseiller en Gestion de Patrimoine.
Les plus-values immobilières
Toute vente de bien immobilier peut donner à plus-value taxable. La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Néanmoins, il existe de nombreux cas où cette taxation peut être minorée voire supprimée. Depuis 2018, les terrains constructibles, dans certains cas (zones tendues notamment), peuvent avoir des abattements. Par ailleurs, la CSG est passée de 15,5% à 17,2% en 2018.
Sont imposables les personnes physiques et certaines personnes morales (SCI…) lors de la vente d’un bien immobilier. La vente doit porter sur un bien ou des droits immobiliers à titre onéreux, et donner lieu à une plus-value (gain).
Comment calculer la plus-value et l’impôt ?
On calcule la plus-value brute prenant en compte l’ensemble des éléments de prix de l’achat et de la vente (frais, travaux, …).
On applique ensuite les abattements selon la durée de détention (6% de la 5ème à la 21ème année, 4% pour la 22ème). Pour les prélèvements sociaux, l’exonération est de 1,65% de la cinquième à la 21ème année, 1,6% pour la 22ème année et 9% au delà. Il s’agit d’années pleines. Cela donne la plus-value nette. Elle doit être reportée sur l’imprimé 2042.
L’impôt du est de 19% sur le revenu et 17,2% pour les prélèvements sociaux.
Une surtaxe est appliquée pour les plus-values supérieures à 50 000€.
Plus-values mobilières :
L’imposition porte sur la plus-value réalisée lors de la vente de titres.
Certaines opérations sont exonérées, sous conditions, notamment dans le cadre des dispositifs suivants :
- épargne salariale
- compte d’épargne à long terme
- club d’investissement
La plus-value imposable résulte de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat des titres. En cas de moins-values, elles sont déduites des plus-values de même nature réalisées la même année et les 10 années suivantes, sous certaines conditions et limites. La plupart du temps, les plus-values ou moins-values sont calculées par les établissements financiers gestionnaires. Ils remettent aussi le formulaire pour la déclaration fiscale.
La plus-value mobilière est réduite d’abattements pour durée de détention : moins de 2 ans : 0%, 2 à 8 ans : 50%, 65% au delà.
Dans le cadre d’un compte-titres ordinaire, les gains nets de cessions de valeurs mobilières (actions, obligations, parts de Sicav et de FCP) sont imposables, dès le premier euro, au prélèvement forfaitaire unique (PUF) de 30% : 17,2% de prélèvements sociaux et 12,8% de prélèvement forfaitaire. Néanmoins, le contribuable peut opter pour le barême progressif.
Au barême progressif, les plus-values sont ajoutées aux autres revenus et imposés à l’IR.
Comparatif entre imposition au PUF (30%) ou à l’impôt progressif
Taux marginal
d’imposition |
Plus-value sans
abattement |
Plus-value avec
abattement de 50% |
Plus-value avec
abattement de 65% |
|||
PUF | IR | PUF | IR | PUF | IR | |
0% | 30% | 17,20% | 30% | 17,20% | 30% | 17,20% |
14% | 30% | 30,25% | 30% | 23,25% | 30% | 21,15% |
30% | 30% | 45,16% | 30% | 30,16% | 30% | 25,66% |
41% | 30% | 55,41% | 30% | 34,91% | 30% | 28,76% |
45% | 30% | 59,14% | 30% | 36,64% | 30% | 29,89% |










