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IFI

Depuis janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est supprimé et remplacé par un impôt sur la fortune immobilière (IFI). Tout particulier est soumis à l’IFI si la valeur nette de son patrimoine immobilier excède 1,3 million €. Celui-ci comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement au 1erjanvier. Certains biens sont partiellement ou totalement exonérés. Certaines dettes peuvent être déduites de la valeur de votre patrimoine avant imposition.

Biens pris en compte :
Les biens immobiliers détenus par l’ensemble des personnes composant votre foyer fiscal (y compris enfants mineurs) sont pris en compte sur la déclaration d’IFI.
– les immeubles bâtis et leurs dépendances, monuments historiques ou non

– les immeubles en cours de construction au 1er janvier de l’année
– les immeubles non bâtis
– les immeubles ou fractions d’immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété.
La résidence principale fait l’objet d’un abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier.
Sous certaines conditions, des exonérations partielles ou totales sont prévues pour :
– les immeubles utilisés pour votre activité professionnelle,
– les bois et forêts sous engagement d’exploitation ou à usage professionnel,
– les biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel (terrains agricoles, bâtiments et matériels),
– les logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel.

Placements liés à l’immobilier à déclarer au titre de l’IFI :
– les parts ou actions  (>10%) dans des sociétés ou organismes détenant de l’immobilier en France, à hauteur de leur valeur représentative des immeubles détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

– les biens et droits immobiliers transférés à une fiduciaire ou placés dans un trust pour leur valeur vénale au 1erjanvier,
– la fraction de la valeur de rachat au 1er janvier 2018 représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d’assurance-vie.
L’immobilier affecté à l’activité opérationnelle d’une société est exclu de l’assiette de l’IFI.

Déduction des dettes immobilières
L’IFI est calculé sur la valeur nette du patrimoine imposable au 1er janvier, c’est-à-dire après déduction des dettes existant au 1er janvier, à condition de pouvoir les justifier. Font notamment partie des dettes déductibles celles relatives :
– à l’acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers),
– au paiement des travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement,
– à l’acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables,
– au paiement des travaux d’entretien effectivement supportés par le propriétaire ou supportés par le propriétaire pour le compte du locataire mais dont il n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année de départ du locataire,
– au paiement des impôts dus à raison des propriétés concernées (par exemple : taxe foncière). En revanche, les impositions incombant à l’occupant (exemple : taxe d’habitation) ne sont pas déductibles. 

Taux d’imposition :
Le barème d’imposition reste identique à celui de l’ISF, avec six tranches de taxation, allant de 0 à 1,50 %.

Comment réduire son IFI :
1/ Réduire son patrimoine immobilier
L’IFI étant un impôt sur l’immobilier, il peut être utile d’arbitrer une partie des avoirs immobiliers au profit de valeurs mobilières. Il sera plus facile de céder la « pierre papier » que l’immobilier réel.
2/ Faire des dons

Les contribuables réalisant des dons auprès d’organismes d’utilité publique peuvent en déduire jusqu’à 75% de l’IFI, dans la limite de 50 000 € par an et par foyer fiscal.
3/ Faire une donation temporaire d’usufruit
La nue-propriété d’un bien ne rentre pas dans l’IFI. L’usufruitier, par exemple un enfant, devra le déclarer pour sa valeur en pleine propriété mais en touchera les revenus.
4/ Acquisition de nue-propriété
Acheter des biens en nue propriété, sur une durée en général de 15 ans, à un investisseur institutionnel qui percevra l’usufruit permet de réduire le coût d’acquisition et de sortir son patrimoine immobilier de l’IFI.
5/ Acheter ses biens immobiliers à crédit
Les dettes étant déductibles de la base taxable de l’IFI, acheter à crédit permet de diminuer la valeur du patrimoine taxable.
6/ Transmettre à ses enfants
Les biens détenus par des enfants majeurs sont exclus de votre patrimoine taxable. Transmettre de son vivant est une manière d’anticiper la succession en diminuant la base taxable de l’IFI. On peut transmettre en nue-propriété ou en pleine propriété.
7/ Faire jouer le plafonnement
L’impôt global ne peut être supérieur à 75% des revenus. En limitant ses revenus par divers moyens (ex assurance vie), on abaisse le plafond de 75% et on limite son IFI.

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