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IMMOBILIER DE RAPPORT

Un immeuble de rapport est un immeuble ou ensemble immobilier entier. C’est d’abord un investissement locatif dicté par une bonne rentabilité. Le fait d’acheter un immeuble en bloc offre bien des avantages.

Les frais d’achat minimisés :
Ils sont inférieurs à l’achat d’un immeuble appartement par appartement. En effet :

– les démarches sont regroupées en une seule
– les frais de notaire sont moins élevés car dégressifs
– il est plus facile de financer un achat en bloc que de multiples achats
– il n’y a pas de syndic car un seul propriétaire
– le coût d’achat en bloc est moins élevé au m²
Par ailleurs, l’entretien de l’immeuble est plus facile car on peut négocier les prix et il n’y a qu’un donneur d’ordre.

Les difficultés
:

Être seul propriétaire nécessite de savoir gérer les rapports avec les locataires, le banquier, les entreprises locales de travaux. Il vaut mieux également avoir la surface financière pour faire face à d’éventuels travaux imprévus.
Néanmoins, d’éventuels travaux permettent aussi de créer du déficit foncier et donc moins d’impôts. Attention cependant à ne pas dépasser le plafond de l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière.
Cet investissement s’adresse donc aussi bien à des investisseurs avertis qu’à des investisseurs ne disposant pas de ressources très élevées, car il existe de nombreuses tailles d’immeuble, du plus petit (2 ou 3 logements) au plus grand(50 ou 100 logements). Cela convient à tous types d’acheteurs, en direct comme en SCI.

Quelques conseils pour bien choisir son immeuble :
bien choisir l’emplacement et les services à proximité (commerces, écoles, transport…). La location en sera facilitée.
– vous constituer à proximité un réseau d’artisans pour les éventuels menus travaux d’entretien.
– bien étudier le marché local de l’immobilier pour être en adéquation sur les prix d’achat et de location.
– privilégier un immeuble occupé. Il se vendra moins cher et permettra d’avoir tout de suite des recettes locatives.
– ne pas forcément choisir les grandes villes. L’immobilier y est souvent cher. Les petites villes offrent souvent un rapport achat/location plus intéressant.

Sous quelle forme acheter :
– achat en direct
– achat en meublé, imposé aux BIC. Cela permet d’amortir l’immeuble et de déduire ses charges.
– en SCI (ou holding) à l’IS : en cas de taux marginal d’imposition élevé, il peut être intéressant de différer ses revenus au sein de la SCI et donc de ne pas alourdir son impôt.

Comment revendre :
On peut revendre « à la découpe » en divisant l’immeuble en lots avec création de copropriété.
On peut également revendre en bloc : le prix dépendra du rapport locatif, des travaux à effectuer, des charges de l’immeuble, du marché locatif…

Parlez en avec votre conseiller en gestion de patrimoine qui est aussi un expert en immobilier.

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